Vuoi vendere casa ma il soffitto è troppo basso? Ecco cosa dice la nuova legge in Sardegna.

Se stai pensando di vendere la tua casa in Sardegna e hai scoperto che l'altezza interna dei locali è inferiore ai famosi 2,70 metri, probabilmente ti è già stato detto: "Così non puoi vendere, manca l'agibilità." È una frase che scoraggia, blocca, mette in discussione tutto.

Ma è davvero così?

Dal 2025, grazie alla Legge regionale 17 giugno 2025, n. 18, conosciuta come Salva Casa Sardegna, la risposta potrebbe essere diversa da quella che ti aspetti. Infatti, la legge introduce una serie di deroghe ai requisiti igienico-sanitari, tra cui quello dell’altezza interna minima, aprendo la strada alla vendita regolare anche di immobili che prima erano considerati "fuori norma".

In questo articolo voglio darti le informazioni che servono per decidere se la tua casa può essere venduta così com'è o cosa devi fare per regolarizzarla.

L’altezza minima: da dove nasce il problema
La normativa nazionale prevede che per essere considerati "abitabili", i locali residenziali devono rispettare alcune caratteristiche igienico-sanitarie minime. La più nota è quella sull’altezza interna:
"I locali adibiti ad abitazione devono avere un’altezza minima di 2,70 metri." - (D.M. Sanità 5 luglio 1975)
Questa regola è pensata per garantire il benessere abitativo, la ventilazione, la salubrità. Ma nella realtà, soprattutto in Sardegna, molti immobili — specie nei centri storici, nei paesi rurali o nelle case costruite prima degli anni ‘80 — non rispettano questa misura.
Infatti, secondo stime del settore, oltre il 30% degli immobili nei centri storici sardi ha almeno un vano abitativo con altezza inferiore a 2,70 m.

Fino a ieri, questo significava: niente agibilità = difficoltà a vendere, problemi con la banca per il mutuo, rischi in fase di rogito.
Ma oggi la legge regionale cambia le carte in tavola.

Cosa prevede la Legge Salva Casa Sardegna?

La Legge 18/2025 interviene in maniera molto concreta sul tema dell’agibilità. In particolare, l’articolo 7-quater introduce la possibilità di ottenere l’agibilità anche in deroga ai parametri nazionali, purché si rientri in determinati casi ben precisi.
In parole semplici: non serve sempre arrivare a 2,70 m, in alcuni casi basta che l’altezza interna sia pari o superiore a 2,40 m, oppure che siano presenti altri elementi che garantiscono condizioni igieniche accettabili.

Vediamoli uno per uno...

Quando puoi ottenere agibilità anche con soffitti inferiori a 2,70 m.

1.Edifici vincolati o di pregio storico-architettonico
Se l'immobile è sottoposto a vincolo (ex D.Lgs. 42/2004) oppure è considerato di pregio architettonico, non si applicano le altezze standard. In questi casi:

• si può mantenere l’altezza originaria, anche inferiore ai 2,40 m;
• non è richiesta alcuna modifica strutturale;
• serve però una documentazione tecnica che dimostri la legittimità e la tipologia dell’edificio.

Esempio pratico: una casa nel centro storico di Bosa, costruita nel 1935, con soffitti a 2,35 m. È vincolata per motivi architettonici. Con la nuova legge, si può ottenere l’agibilità senza alzare i solai.

2.Case nei centri storici o in zona rurale
Se l’immobile si trova in:

• zona omogenea A (centri storici);
• zona agricola o insediamento sparso;

...allora vale una deroga parziale:

• se l’edificio ha tipologia costruttiva tradizionale, si mantiene l’altezza esistente;
• se non ha valore tipologico, si accetta comunque una soglia minima di 2,40 m.

Esempio pratico: un appartamento del 1970 in un paese della Barbagia, con soffitti a 2,50 m. Non è vincolato, ma si trova in zona A e ha impianto tipico. Si può ottenere l’agibilità mantenendo la misura.

3. Edifici esistenti al 24 maggio 2024
La legge introduce una soglia temporale chiara: se l’edificio è stato costruito prima del 24 maggio 2024, e:

• è dotato di titolo edilizio regolare (o sanatoria);
• è in buone condizioni igienico-sanitarie;

...allora si può ottenere agibilità anche con altezza ≥ 2,40 m.
Esempio pratico: una casa costruita nel 2005, con soffitti a 2,45 m. Ha permesso di costruire, è in regola, e ha ventilazione naturale. Oggi può ottenere l’agibilità senza interventi.

4. Recupero edilizio con relazione tecnica asseverata

• In tutti gli altri casi, la legge apre comunque uno spiraglio. Se si riesce a dimostrare, tramite un tecnico abilitato, che le condizioni igienico-sanitarie sono equivalenti (anche con accorgimenti come ventilazione naturale, maggiore superficie utile, riscontro d’aria opposto),

…allora l’agibilità si può ottenere in deroga anche con soffitti a 2,40 m.
Esempio pratico: un’abitazione al piano terra, altezza interna 2,42 m, ma con finestre alte, doppio affaccio e soggiorno molto ampio. Con una relazione asseverata, può ottenere l’agibilità.

Quando NON si applica la deroga
La deroga non vale sempre, ecco i casi esclusi:

❌ Nuove costruzioni
Se stai costruendo oggi o demolendo per ricostruire, valgono ancora i 2,70 m minimi. Le deroghe si applicano solo agli edifici esistenti, non ai nuovi.

❌ Ricostruzioni fuori tipologia
Se demolisci e ricostruisci modificando tipologia, volumetria o uso, non puoi usare la deroga.

❌ Mancanza di documentazione tecnica
Senza una relazione tecnica asseverata che attesti le condizioni igienico-sanitarie equivalenti, l’agibilità non si ottiene.

Perché tutto questo è importante se vuoi vendere casa
L’agibilità è un documento fondamentale nella compravendita:

• serve al notaio per il rogito;
• le banche lo richiedono per il mutuo;
• garantisce al compratore che l’immobile è salubre e regolare.

Vendere senza agibilità si può solo se l'acquirente accetta, ma comporta rischi e svalutazioni. Molti acquirenti rinunciano o chiedono forti sconti.

Con la Legge 18/2025, hai una possibilità concreta di regolarizzare anche immobili con altezze inferiori, evitando problemi futuri.

Qui sotto trovi una tabella riepilogativa in formato pdf che potrai scaricare per capire meglio quali sono i casi in cui puoi beneficiare della deroga.

Cosa fare, passo dopo passo
Ecco cosa consiglio ad ogni proprietario prima di mettere in vendita:

1. Verifica i titoli edilizi: costruzione, sanatorie, condoni. Hai tutto?
2. Misura le altezze interne: stanza per stanza. Meglio se con rilievo tecnico.
3. Controlla la zona urbanistica: centro storico, zona agricola, ecc.
4. Valuta se rientri in uno dei casi di deroga.
5. Se necessario, chiedi a un tecnico una relazione asseverata.
6. Richiedi l’agibilità o verifica quella esistente.

In molti casi, questo ti permette di vendere più facilmente, senza rinunce o rischi legali.

Se hai un immobile con il soffitto basso e vuoi venderlo, non lasciarti frenare dalla prima risposta negativa. Oggi in Sardegna, grazie alla Legge Salva Casa, hai più strumenti a disposizione per ottenere l’agibilità e chiudere una vendita in regola.
La normativa è chiara, ma va interpretata caso per caso. E ogni casa ha la sua storia.

Se vuoi sapere se la tua casa rientra nei casi previsti dalla legge, oppure hai bisogno di un piano per metterla in regola, prenota una consulenza gratuita con me.
Analizziamo insieme la tua situazione e ti spiego che margine di manovra hai per vendere in sicurezza.


👇🏻Qui sotto trovi il form per fissare gratuitamente un appuntamento telefonico.
Ti aiuterò a capire quale soluzione fa al caso tuo.