“È tutto in regola.”
Se stai per comprare casa, è la frase che vuoi sentirti dire. Ma quando si parla di immobili, soprattutto tra privati, quella frase non basta mai da sola.

C’è un controllo che troppo spesso viene ignorato — anche da chi si considera esperto — e che può causare gravi problemi al momento del rogito o anche anni dopo:
verificare che la casa si trovi davvero nel punto giusto del lotto di terreno.
Sì, parliamo proprio della posizione fisica dell’edificio. E no, non basta guardare la planimetria catastale.

Cos'è la verifica della posizione della casa?
Ogni casa autorizzata dal Comune ha un progetto approvato che stabilisce dove deve essere costruita, a quale distanza dai confini, dalle strade, dagli altri fabbricati. Se durante i lavori la casa è stata spostata anche solo di un metro, si crea un problema, ovvero l’edificio è fuori sagoma rispetto all’autorizzazione.

E questo può generare:

• un abuso edilizio (anche se invisibile agli occhi),
• sanzioni o richieste di demolizione parziale;
• problemi nel vendere o chiedere un mutuo.

Perché il catasto non basta?
La planimetria catastale serve solo per fini fiscali, non certifica né posizione né regolarità urbanistica.
Il catasto non è una prova di conformità. Ecco perché puoi avere una casa “tutto ok” al catasto, ma completamente fuori posto rispetto al progetto approvato.
E in quel caso, il notaio può fermare il rogito, la banca può negare il mutuo e il Comune può chiederti la sanatoria— se possibile — o peggio, la rimozione dell’abuso.

Le conseguenze pratiche se la casa è “fuori posto”
Una casa costruita anche solo parzialmente fuori dalla posizione autorizzata può causare una serie di problemi seri, a volte scoperti solo dopo l’acquisto:

• Violazione delle distanze dai confini: può portare a contenziosi con i vicini o bloccare future modifiche;
• Costruzione sopra servitù tecniche (es. tubazioni Abbanoa, linee Enel, scarichi fognari): può portare ad ordini di demolizione o al blocco di nuove opere.
• Posizionamento errato rispetto alla strada pubblica o agli altri edifici,
• Problemi indiretti su giardini, pertinenze, accessi carrabili, recinzioni, ecc.

Una casa può sembrare perfetta, ma se è nel posto sbagliato, non è vendibile. E soprattutto, non è un investimento sicuro.

Come verificare la posizione della casa sul lotto
Un primo controllo lo puoi fare da solo, prima ancora di coinvolgere un tecnico, puoi fare un controllo indicativo da casa.
Piattaforme come Formaps.it permettono di vedere la sovrapposizione tra la mappa catastale e l’immagine satellitare. Se noti che la casa non coincide con i confini del lotto, o sembra fuori asse rispetto agli altri elementi, è già un primo campanello d’allarme.
Attenzione, questo è solo un controllo preliminare, non ha valore legale. Ma può aiutarti a capire se valga la pena approfondire (e spesso la risposta è “sì”).

La verifica tecnica vera (quella che serve davvero), cioè quella per per avere la certezza che la casa sia realmente conforme al progetto approvato, serve un controllo professionale, ossia:

• Rilievo tecnico strumentale sul posto (con stazione totale o GPS);
• Confronto con i progetti depositati al Comune;
• Verifica delle distanze dai confini e servitù, secondo regolamento edilizio;
• Analisi urbanistica e catastale completa, per individuare eventuali difformità.

Solo così puoi sapere, con certezza, se la casa è in regola davvero.

Quando compri casa tra privati, fidarsi è umano.
Ma fidarsi senza verificare tecnicamente è un errore che può costarti caro.
Con Casa Verificata, aiutiamo chi compra casa a fare tutti i controlli fondamentali prima del compromesso, così da evitare problemi, blocchi e spese impreviste.
Il controllo della posizione sul terreno è solo uno dei punti del nostro metodo, ma spesso è quello che fa la differenza tra una casa “regolare” e una mina vagante.

Se vuoi scoprire tutti i controlli da fare prima di comprare casa senza agenzia, ho preparato una guida pratica (zero tecnicismi, 100% utile) che puoi scaricare dal pulsante qui sotto 👇🏻